Superbonus 110%, ecco cos’è e come funziona il maxi-incentivo per ristrutturare casa gratis

Super eco bonus

Avrai senz’altro sentito parlare del Superbonus 110%, una misura contenuta nel Decreto Rilancio e che mira ad agevolare il settore dell’edilizia con un incentivo mai così potente offerto a chi intende ristrutturare casa.

Esistono precisi vincoli e numerosi paletti che i proprietari degli immobili e le stesse ditte devono osservare per usufruire dell’incentivo.

Anzitutto, parliamo di una misura che eleva al 110% della spesa sostenuta tra l’1 luglio 2020 e il 30 giugno 2022, l’entità della detrazione fiscale riconosciuta ai proprietari degli immobili, purché gli interventi siano finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica (Ecobonus) e/o a ridurre il rischio sismico (Sismabonus).

Poiché l’attuazione della norma si è prolungata oltre i tempi previsti, è stato concesso un periodo di ulteriori 6 mesi per la realizzazione dei lavori condominiali (fino al 31 dicembre 2022), a patto che entro il 30 giugno 2022 sia stato completato almeno il 60% dell’intervento complessivo.

Per gli immobili gestiti dagli istituti autonomi case popolari o equivalenti è stato previsto un termine ulteriormente prorogato al 30 giugno 2023, a patto che entro il 31 dicembre 2022 sia stato eseguito almeno il 60% dei lavori.

A chi spetta il Superbonus 110% e per quali lavori

I beneficiari del Superbonus 110% sono:

  • Persone fisiche, per un immobile non oggetto di esercizio di attività di impresa, arte o professione;
  • Condomini;
  • Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti equivalenti;
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
  • Onlus e associazioni di volontariato;
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai soli immobili o parti di essi adibiti a spogliatoi.
    Rientrano nel beneficio anche i soggetti IRES per la partecipazione alle spese comuni in condomini e relative a interventi trainanti.

Quali sono gli interventi ammessi dal Superbonus 110%?

Gli interventi ammessi sono di due tipi: trainanti, senza i quali non possono essere ammessi a detrazione gli altri interventi, quelli cosiddetti “trainati”.

Interventi trainanti e interventi trainati

Gli interventi trainanti sono

  • Di isolamento termico dell’involucro dell’edificio;
  • Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
  • Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali per gli edifici unifamiliari (case singole) o sulle unità immobiliari plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
  • Interventi anti-sismici.

Gli Interventi trainati sono

Nel caso in cui venga effettuato almeno uno dei suddetti interventi, si ha diritto a includere nell’incentivo anche uno o più interventi (trainati) seguenti:

  • Interventi di efficientamento energetico;
  • Installazione di impianti fotovoltaici;
  • Colonnine per la ricarica di veicoli elettrici (cd. wallbox).

Due classi energetiche

Un requisito fondamentale per usufruire del Superbonus 110% consiste nel raggiungere tramite gli interventi un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Tale miglioramento deve essere riconosciuto tramite l’attestazione di prestazione energetica prima e dopo l’intervento. L’asseverazione da parte di un tecnico è prevista per ogni 30% di avanzamento dei lavori rispetto al valore complessivo del preventivo. Inoltre, il beneficio è ammesso nel limite di due abitazioni, ad eccezione delle parti comuni che sono sempre agevolabili.

Quest’ultima eccezione mira a non compromettere i lavori di ristrutturazione nei condomini, dove uno o più condomini potrebbero risultare già beneficiari di oltre due interventi in relazione ad altrettante abitazioni.

I massimali di spesa

Per gli interventi di isolamento termico, la detrazione spetta nella misura massima di 40.000 euro per ciascuna unità immobiliare, moltiplicata per il numero delle unità immobiliari negli edifici da 2 a 8 unità. Se l’edificio ha oltre 8 unità, la detrazione spetta fino a un massimo di 30.000 euro per ciascuna di essa.

Per gli edifici unifamiliari o plurifamiliari con accesso autonomo all’esterno, la detrazione massima sale a 50.000 euro. A quali lavori ci riferiamo? Interventi che riguardino almeno il 25% delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali. Vi rientrano anche gli interventi di coibentazione del tetto.

Per gli interventi condominiali di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, la spesa massima detraibile è di 20.000 euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari per gli edifici fino a 8 unità, di 15.000 euro per gli edifici superiori alle 8 unità. Per gli edifici singoli, la detrazione massima è fissata a 30.000 euro.

Trattasi di generatori di calore a condensazione e di classe energetica A, di generatori a pompa di calore ad alta efficienza energetica e anche con sonde geotermiche, di apparecchi ibridi, di microcogeneratori con risparmio energetico di almeno il 20%, di collettori solari e per i soli comuni montani sono ammessi i lavori di allaccio al teleriscaldamento.

Quanto alle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, la spesa massima detraibile è fissata in 2.000 euro per gli edifici unifamiliari o per gli edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti o con accesso esterno indipendente. Scende a 1.500 euro per gli edifici plurifamiliari che installino fino a 8 colonnine e a 1.200 euro per quelli che installino più di 8 colonnine.

Ed è di 48.000 euro il limite di spesa detraibile spettante per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e fino a 2.400 euro per ogni kWp. L’energia non consumata deve essere ceduta al Gestore dei Servizi Elettrici (GSE). Tale somma è cumulativa per gli impianti fotovoltaici e i sistemi di accumulo integrati e si riferiscono alla singola unità immobiliare.

Infine, gli interventi anti-sismici spettano nel limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e senza limite di numero per gli immobili su cui effettuare gli interventi. L’unico requisito è che l’immobile ricada nelle zone sismiche 1, 2 o 3.

Il proprietario dell’immobile ha altresì il diritto di detrarre dalle imposte il 90% della polizza assicurativa contro gli eventi calamitosi.

Come usufruire del beneficio fiscale

Fatto salvo che con il Superbonus 110% si possa rifare la facciata, coibentare l’edificio e installare pannelli fotovoltaici gratis, oltre che migliorarlo sul piano della sicurezza anti-sismica, vi spiegheremo adesso in cosa consista effettivamente il maxi-incentivo. Il beneficiario ha sostanzialmente tre strade davanti a sé da percorrere per avvalersi del beneficio fiscale.

1- La detrazione dalle tasse

Il primo e più semplice consiste nel detrarre dall’IRPEF il 110% delle somme spese e regolarmente fatturate in relazione ai suddetti interventi. Tale detrazione spetta per 5 periodi d’imposta. In pratica, se ho effettuato lavori di ristrutturazione per un totale di 50.000 euro, lo stato mi riconoscerà una detrazione di 55.000 euro in 5 anni, cioè potrò scaricare dalle imposte 11.000 euro per ogni anno.

Questo è il sistema ordinario delle detrazioni fiscali in Italia, ma presenta un grosso limite.

Per quanto lo Stato, infatti,  riconosca al contribuente una detrazione del 10% superiore alla spesa, tale per cui al termine del quinquennio avrà scaricato dalle imposte una somma superiore ai costi, di fatto “guadagnandoci”, occorre pur sempre essere in possesso della liquidità per effettuare i lavori.

Questa è la ragione per cui molti proprietari di immobili finora vi hanno rinunciato, pur in presenza di altri incentivi cospicui, come il Bonus facciate del 90%.

2 – Lo sconto in fattura

Da qui, la previsione di altre due strade, già esistenti, ma per le quali solamente negli ultimi mesi si sta sviluppando un vero mercato apposito. La prima è quella di ottenere lo sconto in fattura. In altre parole, la ditta che effettua i lavori emette regolare fattura, ma non richiede al cliente il pagamento di un solo centesimo, concedendogli uno sconto del 100%.

In cambio, vanterà nei confronti dello stato un credito d’imposta pari al 110% dell’importo fatturato e da recuperare in più anni.

Così facendo, il proprietario che non dispone di liquidità sufficiente o che è incapiente fiscalmente può ugualmente ristrutturare casa seguendo i criteri sopra accennati, mentre sarà la ditta a diventare creditrice verso lo stato.

Anche in questo caso, tuttavia, si apre un’altra questione relativa all’incapienza dell’impresa. Solo le grandi società vantano debiti fiscali elevati da poter compensare con i crediti d’imposta di importi sostanziosi.

Da qui, la possibilità per le stesse ditte di ricorrere alle banche per monetizzare subito la fattura. Come? Cedendo il credito d’imposta a un intermediario finanziario, essenzialmente una banca.
Ecco la ragione per la quale il Superbonus è stato fissato al 110% e non al 100%.

Le banche anticiperanno le somme alle ditte, ma verosimilmente applicheranno un tasso d’interesse su di esse, trattandosi a tutti gli effetti di un finanziamento.

Il 10% in eccesso rispetto ai costi consente alle imprese di incassare il 100% delle somme e di versare al contempo alle banche un tasso annuo del 2% per i 5 anni in cui il credito verrebbe spalmato. Lo stato, in buona sostanza, si sta accollando anche il costo degli interessi pretesi dalle banche.

Le imprese dovranno rinunciare a parte delle somme fatturate, in cambio della realizzazione dei lavori a tariffe regionali generalmente più elevate di quelle che spesso vengono praticate effettivamente ai clienti.

3 – La cessione del credito

Infine, c’è la possibilità per lo stesso proprietario dell’immobile di ricorrere alla cessione del credito direttamente alla banca.

Anche in questo caso, le banche applicheranno un congruo tasso d’interesse e si stanno ingegnando anche per legarvi un prodotto come la cessione del quinto a tassi agevolati, che anticipi al cliente la liquidità necessaria al saldo della fattura prima di ricevere la restituzione della somma da parte dell’istituto, dato che non tutti gli istituti prevedono l’erogazione parziale a inizio o ad avanzamento lavori.

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